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        戴德梁行:物流地產“變局”之“大武漢”

        發布時間:2016-06-22 02:32

        來自戴德梁行《武漢高端物流市場2015年回顧》的報告顯示,2015年武漢物流地產“變局”,越來越嚴厲的土地政策導致物流倉儲用地的價格攀升;但物流地產依然涌現了許多新的玩家,萬科、菜鳥等斬獲多個項目,持續深耕武漢,開始對市場份額形成實質性的影響。同時,高標準倉庫的持續入市令空置率居高不下,武漢高標庫存市場存量已達97萬㎡(涵蓋了武漢東-葛店區域),其中漢南、黃陂、江夏三個區域的存量超過全市存量的75%。超過30萬㎡的年均供應令武漢高標庫存市場空置率居高不下,近兩年均保持下30%以上,整個武漢物流市場收益下滑,面臨破局。

        新玩家持續加碼武漢物流地產重新洗牌

        2015年在物流地產市場上出現了很多前十年沒有想到過的品牌。其中包括萬科、平安以及菜鳥網絡等。2015年年中萬科正式成立了物流地產發展公司,并將其作為一個獨立的品牌來運作;同樣還有平安,作為一家金融保險行業的領軍企業,在15年年初就旗幟鮮明地在平安不動產旗下成立了物流地產的事業部開始大舉進軍物流地產,并在整個2015年取得驚人的發展,且預計很快平安就將把這個事業部獨立為一家物流地產投資公司;菜鳥網絡背靠阿里巴巴,是“快遞+貨棧”的網絡化布局路線,雖然不是傳統的物流地產,但其物流土地儲備對未來市場格局將起到舉足輕重的作用。 

        就武漢市場而言,2015年萬科、菜鳥等在武漢斬獲多個項目,表現出在武漢發展物流地產的決心和效率。目前菜鳥江夏項目一期已建成運營,萬科陽邏項目也將于今年面市。

        與2014年相比,普洛斯的市場份額雖然仍然占據超過半成(見上圖),但其地位正在受到后來者的強勁挑戰,所以三年后的市場可能有一個較大的洗牌過程,而這一過程的起始點就發生在2015年。

        競爭激烈武漢物流市場租金增長乏力

        武漢物流市場存量及未來供應

        如上圖所示,武漢物流市場已形成7大產業聚集區,市場總存量約97萬㎡。其中漢南、江夏、黃陂等由于過去三年的集中供應目前市場存量較大,三區域存量占總市場的75%。東西湖、陽邏和蔡甸將是未來供應的重點集中區域,我們預計未來3年內武漢全市的新增供應量將超過100萬㎡。

        供需關系決定價格。2013-2015年,武漢迎來高標準倉庫的集中供應期。年均供應超過30萬㎡;且供應區域主要集中在漢南、江夏和黃陂三大區域。一時間,區域內部競爭激烈,直接導致租金上漲乏力。2年間租金基本保持平穩,目前武漢市高標準倉庫租金為0.864元/㎡/天,與2013年基本持平。

        空置情況進一步改善。供需結構失衡一度導致空置率高企,最高曾達到50%。2015年空置情況有所改善,一方面由于電商企業繼續快速發展吸納了一部分需求;同時,傳統零售行業開始發力,更加注重物流和效率的提升,在2015年貢獻了近三成的吸納量。據戴德梁行產業地產部數據統計,2015年武漢全市高標庫全年吸納量超過28萬㎡。

        我們預計2016年整體空置率將會進一步的下降,僅以目前菜鳥的需求為例,其在武漢江夏的物流倉儲設施在阿里巴巴首個年貨節中的倉儲中扮演重要角色,其年貨銷量的6成均從武漢發出。因業務擴張迅猛,2016年第一季度,菜鳥預計在武漢額外租賃10萬平方米的高標準倉儲面積。

        2015年武漢物流市場活躍的租戶由過去電商獨大,到現在電商、零售、第三方物流三分天下。電商依然占據龍頭的位置,雖然2015年武漢物流企業涌現了一批電商自建物流潮,例如京東陽邏項目一期入市,菜鳥江夏項目一期入市,但其自建物業的速度目前依然無法滿足其業務擴張及業務網絡的需求。以京東為例,其2015年租賃了維龍在蔡甸的約10萬㎡的高標庫以滿足其武漢西區域的需求。

        同時,零售行業也越來越注重線上線下聯動,對于高端倉儲設施的需求也快速提升,2015年迪卡儂在漢南定制約8萬㎡的倉庫以滿足其華中區域市場。另外,以生鮮為代表的特種物流也在高標庫中占據越來越大的比例。

        政策收緊物流企業準入門檻提高

        2012-2015武漢物流地產政策盤點

        2012-2015年,武漢物流地產政策經歷了由松至緊的變化。過去四年,《武漢市十二五物流產業發展規劃》、《物流業空間發展規劃》及《長江經濟帶綜合立體交通走廊規劃》等市級乃至國家級的利好政策出臺,物地產開發商迎來了在漢發展的黃金時機,紛紛進駐武漢。

        但近年來物流地產開發商在武漢拿地的速度明顯放緩,稅收貢獻和投資強度已經成為了物流地產商與政府談判時普遍被挑戰的因素。而2015年底武漢市政府新出臺的土地政策《市人民政府關于實施武漢市城鎮土地級別與基準地價標準(2014)的通知》(見圖一),更是由松至緊的標志性事件。該政策文件針對物流地價制定了新的城鎮土地級別與基準地價標準,其中對于物流用地的土地價格將按照工業用地基準地價的1.5倍系數來征收,進一步地提高了物流企業的準入門檻,制約了武漢高端物流地產市場的發展。

        成本劇增物流地產收益模式亟待破局

        在過往的統計中,物流地產因其投資回報率穩定,且收益超過了傳統的住宅、商業和寫字樓等產品而倍受資本青睞,但隨著武漢市物流用地獲取成本的急劇增長,其未來的發展受到了質疑和挑戰。

        一方面,土地供應稀缺與物流園區稅收偏低已經成為武漢物流市場發展的瓶頸,企業的準入門檻和拿地成本增高;另一方面,投資者對武漢市場的持續看好,市場供給繼續增加,一時間市場供應較大導致租金增幅有限。武漢物流地產的收益模式亟待破局。

        對于物流地產開發商而言,探索如何對物流行業進行產業升級已迫在眉睫。與本土的資源優勢企業(如大型國企)合作開發可能成為土地市場突圍的新途徑;或通過改造物業形態,建造雙層倉或樓庫來提高坪效;或通過提供附加服務來提高自身整體的盈利能力亦將成為重要的發展趨勢。

         
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